【飲食店開業 物件選び】当事務所がサポートします。

飲食店の初出店。物件選びで失敗しない自信、ありますか? よくある物件選びの失敗例 通常の物件探しの順序 当事務所がオススメする物件探しの順序

物件選びで失敗しない2つのコツ

ポイント1まずは融資対策

まずは融資対策のために事業計画を作成して、「いくらまで借りられるか」「いくらまでなら借りても毎月返済できるか」を明確にしましょう。これらを明確にすることで、過剰な初期投資を抑えることができるようになります。特に飲食店は開業してから、軌道に乗るまで半年程度かかることが多いため、開業時に十分な運転資金を用意しておくことが大切です。

開業前のお金のこと、開業後のお金のことを事前に考えることで、次のような失敗を防ぐことができます。

  • 内装にお金を使いすぎて運転資金が残っていない…。
  • 無事オープンしたが、借入額が大きく毎月の返済が苦しい…。
  • 運転資金が少なく、オープン後すぐに資金ショートの危機に…。
ポイント2物件よりも、不動産会社選び

良い飲食物件は「開業希望者の数 > 物件数」の状態が通年続いており、常に”品薄”の状況です。このため、出回っている物件を探すよりも、複数の不動産会社と付き合って、良い物件情報が入ったときに連絡がもらえる関係を作ることが重要です。

また、飲食物件は居抜き物件が多く、契約後のトラブルにも特に注意をしなければいけません。このため、できるだけ飲食物件の仲介実績の多い不動産会社を利用することが重要です。

急がば回れですが、不動産会社選びの知識を身につけることで、結果的に良い物件情報を入手できる可能性が高まります。

専門家がお伝えしたいノウハウ集

融資対策のノウハウ8選

融資対策のノウハウ8選

数多くの飲食店開業資金の融資支援を行なってきた当事務所の融資対策のノウハウの一部を公開します。

飲食店開業時の借入先は日本政策金融公庫がベスト

飲食店の開業時には、民間の銀行から融資を受けることは難しいです。このため、開業時にはリスクが高くても融資をしてくれる政府系金融機関を利用することになります。具体的な選択肢は以下の2つです。

  1. 日本政策金融公庫の創業融資
  2. 地方自治体・信用保証協会・銀行の3者が協力して融資をする制度融資

では、この2つの融資制度からどちらを選べば良いでしょうか?飲食店開業の場合は断然「日本政策金融公庫の融資」が有利です!

公庫融資が良い理由① 審査の時間が短い

公庫融資の場合は、融資面談から審査結果の通知まで1週間から2週間程度とスピーディーに進みます。一方、制度融資の場合は、地方自治体・信用保証協会・銀行の3者が関連してくるので融資の決定に時間がかかり、長い場合では1ヶ月以上かかることもあります。スピードが重要な飲食店開業では公庫融資が断然おすすめです。

公庫融資が良い理由② 入金のタイミングが早い

公庫融資の場合は、審査結果の通知から入金までは1週間から2週間程度とスピーディーに進みます。一方、制度融資の場合は、審査が終わっていても保健所の営業許可が降りてからでないと入金されません。店舗工事がある程度完成しないと、保健所の営業許可はもらえないので、制度融資の場合には物件取得費や工事代金の支払いのスケジュールがかなり厳しくなります。

融資で門前払いにならないためにこれだけはクリアする

融資を受けるためには、事業計画書を作成して、融資面談で事業への意気込みをアピールすることになります。しかし、融資面談を受けるにあたって、そもそも融資を受ける前にやってはいけないNG事項があります。このNGに当てはまっていると、素晴らしい事業計画書を作成しても、融資の可能性は厳しくなります。

主なNG事項とは?

個人信用情報が俗に言うブラックリスト入りの状態(過去に債務整理や長期の支払い遅れがある)/ クレジットカードローンや消費者金融での借入が多額にある。/ 不動産所得などの収入があるが確定申告をしていない。/ 所得税や住民税の未納がある。/ 家賃や各種ローン、公共料金等の支払い遅れが多い。/ 飲食業の経験がほとんどない。/ 自己資金がほとんどない。/ 自己資金がタンス預金である。etc

上記NG事項に当てはまっている方は対策を考える必要があります。詳しくは、当事務所の以下のブログを参考にしてください。

融資審査の入り口に立てるか?創業融資を受けるための3つの必要条件

2016.12.27
開業時の借入額の目安は自己資金の2倍と心得る
日本政策金融公庫 自己資金と借入額の統計資料

日本政策金融公庫発行 創業の手引+(平成27年8月)より抜粋

日本政策金融公庫の「新創業融資」では、自己資金の要件として総投資額の1/10とされています。しかし、実際の融資の現場では、自己資金は総投資額の1/3が目安になっていると感じています。公庫が出している統計資料でも、同じような比率になっています。

ただし、自己資金の基準はあくまで目安です。開業予定者の勤務経験、借入総額、自己資金以外の資産(事業に使う予定がない定期預金など)の有無など様々な状況で増減します。借入できるか不安な場合は、一度専門家に相談されることをオススメします。

自己資金の注意点

コツコツと自己資金を貯めてきても、融資審査で自己資金と認められないことがあります。それはタンス預金です。タンス預金の場合は見せ金(自己資金を装った資金)の可能性を否定できないからです。タンス預金で貯蓄をしている方は、すぐに銀行口座へ入金しましょう。

開業時には十分な運転資金を用意する

日本政策金融公庫 軌道に乗り始めた時期統計資料

日本政策金融公庫発行 創業の手引+(平成27年8月)より抜粋

飲食業は現金商売だからと言って、運転資金をほとんど用意せずに開業する方がいます。しかし、飲食業の場合は、事業が軌道に乗るまでに半年以上かかることが多いので、軌道に乗る前の赤字補填資金として運転資金を準備しておくことが大切です。

また、開業前にも思わぬハプニングが発生する可能性があります。特に居抜き店舗を契約される方に多いのですが、「造作譲渡で買い取った厨房機器がすぐに故障した…」「水道管の詰まりが後から分かって追加の工事費用が発生した…」などの追加出費がある場合は、運転資金から支払うことになります。

赤字補填やトラブル対応なども含めて、運転資金は出来るだけ準備しておきましょう。

運転資金はいくらまで借りられる?

運転資金の名目で借りられる金額は、毎月使う経費合計(原価、人件費、家賃やその他)の3ヶ月分程度が目安になります。もちろん、借入の総額と自己資金の比率も関係してきますので、両方を比較しながら運転資金の借入額を決めていきます。

設備投資の金額は総投資額ー運転資金の逆算で出す

先に設備投資に資金を使ってしまって、残った金額を運転資金とする方が多くいますが、本来はこの逆が望ましいです。先に運転資金を確保して、残った金額を設備投資に回します運転資金が尽きると廃業に追い込まれてしまい、設備投資に使った金額も水の泡になります。まずは運転資金をしっかり確保することを意識してください。

設備投資に回せる金額が少なくなる場合は、自己資金を増やすか、借入額を増やすことを考えることが必要になります。

借入額の上限額は?

資金が足りずに借入額を増やすとした場合、自己資金が十分にあるからと言っていくらでも借りられるわけではありません。日本政策金融公庫の融資審査上は、1,000万円を超える借入については融資を申し込んだ支店では融資の決裁が出来ず、本店で決済を受けることになり、融資の可能性は厳しくなります

一方、会計事務所などの専門家を通じて申請する場合には「中小企業経営力強化資金」という制度を利用し、支店決裁の上限額を2,000万円まで増額することが可能です。1,000万円以上の借入をしたい場合は、専門家への相談をご検討ください。

「中小企業経営力強化資金」は、どこの会計事務所でも出来るわけではありません。中小企業庁から「認定経営革新等支援機関」への登録が認められている会計事務所でなければ、上記のような特典を受けることができません。もちろん、当事務所も認定を受けています。

認定経営革新等支援機関とは?

認定経営革新等支援機関とは、経営計画サポートの専門家としての知識や経験を国に認められた組織や個人のことです。経営計画のプロが継続してサポートしていくなら、返済の可能性も高くなるということで、優遇金利での融資等の特典を受けることできます。

返済期間は設備資金10年運転資金7年が最大

必要な借入額が決まったら、次は毎月の返済が可能かを考えます。当事務所では、創業の借入については出来るだけ長い返済期間を選んで頂くことをオススメしています。軌道に乗って余裕が出てくれば返済期間を短縮することが出来ますが、逆に返済期間を長くしてもらうのは大変だからです。

借入額のうち設備資金と運転資金の比率は?

融資額のうち、いくらが10年返済の設備資金で、いくらが7年返済の運転資金となるのでしょうか。基本的には設備投資額と運転資金額の割合で按分することになります。

(例)自己資金300万円で700万円の融資を受けて、設備投資に600万円、運転資金に400万円使う場合には、設備投資での借入額は420万円(借入700万円×設備投資600万円/投資総額1,000万円=420万円)と考えます。残りの280万円が運転資金になりますので、設備投資は10年返済・運転資金は7年返済として毎月の返済額を出します。

無料相談を活用しよう

失敗できない飲食店開業時の融資。融資に関して無料で相談に乗ってくれるところがいくつかありますので、ぜひ積極的に活用してください。ここではいくつかご紹介します。

日本政策金融公庫の創業相談窓口を利用する。

融資をしてくれる日本政策金融公庫でも創業者の事業計画作成の支援などをしています。各支店の窓口に直接相談に行くよりも、事業計画書を作成して、こちらの創業窓口に相談に行く方が細かいアドバイスがもらえると思います。詳細はこちら

地方自治体が運営している施設を利用する。

都道府県や各市町村でも創業支援を積極的に行なっています。大阪市では、大阪市の外郭団体が運営する「大阪産業創造館」などが有名です。ここでは、様々な専門家に対して無料相談が可能です。当事務所も飲食業の創業支援の専門家として登録しています。

融資に強い会計事務所を利用する。

会計事務所でも融資の相談に乗ってくれるところがあります。もちろん、当事務所でも無料融資相談を行なっていますので、お悩みのことがあればお気軽にご利用ください。

飲食店のための融資の相談室はこちら
不動産会社に創業計画書を持ち込もう

不動産会社の仕事は、紹介した物件を契約してもらって仲介手数料を得ることです。ですので、担当者は、件を本気で探していて契約してくれる可能性が高い人に優先して物件を紹介したいと考えます。

本気度が伝わらない方や、融資対策などの開業資金の準備ができていない方は、物件紹介の優先度が下がる可能性があります。融資対策で作成した創業計画書を持ち込んで、担当者に開業の本気度をアピールすることが良い物件情報の入手にも繋がってきます。

不動産会社選びのノウハウ4選

不動産会社選びのノウハウ4選

当事務所は飲食業支援専門の会計事務所として、お客様の物件探しからサポートしています。ここでは、不動産会社選びのノウハウの一部をご紹介します。

飲食物件に強い不動産会社を選ぼう

各不動産会社には、それぞれ得意としている分野があります。マンションなどの住居物件の仲介に強い、事務所の仲介に強い、物件の売買に強いなど様々です。様々な不動産会社のうち、飲食店の開業を考えている方は、ぜひ飲食物件の仲介に強い不動産会社を選んでください。

飲食物件に強い不動産会社を選ぶメリット

  • 厨房設備や設備工事などについてのノウハウを持っている。
  • 飲食業支援の業者との繋がりが強いため、独自ルートで物件情報を入手できる可能性がる。
出店予定地の地元の不動産会社を選ぼう

飲食店の開業を考えている方は、飲食物件に強い不動産会社の他にも、出店予定地の地域密着型の不動産会社を何社か回ってください。やはり、出店予定地の物件情報をいち早く入手する可能性が高いのは、地元の不動産会社です。ここでは地域密着型の不動産会社を選ぶときのポイントをご紹介します。

地域密着型の不動産会社を選ぶポイント

不動産免許番号の更新回数が多い不動産会社を選ぶ。(不動産免許番号とは、「大阪府知事免許(◯)第×××号」などの形で表記されており、かっこ内の数値が更新回数を表しています。更新回数が多い不動産会社ほど営業年数が長く、地域の大家さん(貸主)との繋がりが強い可能性が高いです。)

不動産会社を探すならこのサイトを使おう

飲食物件に強い不動産会社や、地域密着型の不動産会社はどのように探していけば良いでしょうか。ここでは、不動産会社の探し方を何点かご紹介します。

飲食物件に強い不動産会社の探し方

飲食物件の仲介を行っている「飲食店.COM」のホームページに飲食物件に強い不動産会社リストが載っていますので、ぜひ参考にしてください。この他には、インターネットの検索エンジンで「飲食物件 大阪」などのキーワードで検索して、地道に探すのが良いと思います。

地域密着型の不動産会社の探し方

不動産ジャパン」というホームページの、不動産会社検索サービスを使って探しましょう。各地域を絞って不動産会社を検索できます。また、このホームページで紹介されている物件は、ほぼ元付不動産会社による登録なので、元付不動産と直接交渉したい方はぜひ活用してください。

元付(もとづけ)不動産会社と客付(きゃくづけ)不動産会社

一般的に、物件のオーナーから直接募集依頼を受ける不動産会社を元付不動産と呼びます。元付不動産会社が物件の借主を見つけることが出来ない場合には、物件情報を「レインズ」という不動産会社間で物件情報を共有するデータベースに登録します。そのデータベースにアップされることで、元付不動産以外にも登録物件の募集を行うことが出来ます。そして、借主を見つけてくる不動産会社を客付不動産と呼びます。

当事務所では、大家さんの人柄や物件のことを良く分かっている点や、家賃交渉などを大家さんと直接行ってもらえる点などから、元付不動産会社との交渉をオススメしています。

営業マンの意見に流されず自分の意見を持とう

不動産会社は、物件の仲介が成立してはじめて収入が発生します。そのため、何とか契約してもらおうと巧みに話を進めてくる営業担当者も少なからず存在します。営業担当者ごとに月間の営業目標があるため、仕方がありません。

最後は自分で決めるという強い意志を持って物件を選んでください。特に融資の結果が出ていない段階で契約を急いでこられた場合は、安易に契約しないように注意してください。

不動産会社と付き合う上での注意点

  • 営業の押しが強いこともあるが、安易に流されずに自分の意見を持つ。
  • 出来るだけ具体的に物件の希望を伝える。内見に行った物件はどこが気に入らなかったのか、具体的に伝える。(こうすることで次回の物件情報の紹介につながります。)
  • 気に入った物件については粘り強く家賃などの条件交渉を行う。(これらの交渉は大家さんと直接面識がある元付不動産会社と行う方がスムーズです。)
  • 家賃の値下交渉が難しい場合も諦めずに、フリーレント期間(賃料が無料の期間)を交渉する。
  • 不動産会社によっては内装業者や各種士業を紹介してくれることがあるが、紹介手数料が裏で発生している場合がある。結果的に紹介手数料分だけ業者のサービスが割高になる場合があるので、必ず自分で相見積りを取るようにする。

不動産の契約をするときの注意点

不動産の契約をしてから融資に失敗…と言うことにならないために、契約は慎重に行いましょう。

  • 契約を結ぶ前に手付金を納めることで物件を確保できないかを確認する。
  • 融資が成功しなかった場合には契約を解除できるように特約をつけてもらえないかを確認する。

 

無料相談受付中

ホームページだけではお伝えしきれない融資や物件選びのノウハウが当事務所にはございます。初回ご相談は無料です。お気軽にご連絡ください。

ローカルサポート会計事務所のご紹介
お電話はこちら
メールはこちら

 

無料相談の流れ

当会計事務所では、飲食店開業時の融資支援や、開業後の資金繰り管理の支援などを通じて、飲食店がお金で困らない経営を実現するためのお手伝いをしています。無料相談だけでももちろん結構ですので、お気軽にご連絡ください。

まずは当事務所まで、お電話もしくはメールにてご連絡ください。お電話 050-3574-1717 メールはこちら

ご連絡頂いた後に、当事務所にて無料面談となります。物件選びや融資に関して何でもご質問ください。

無料面談の後、当事務所での支援をご希望される方については、ご相談者の方と二人三脚で融資の事業計画を作成します。

 

 

融資支援サービスのご紹介

当会計事務所では、飲食店出店のための融資が確実に・スムーズに成功するためのご支援をしています。

融資支援サービスの内容

融資支援サービスとして、具体的には以下の6つのサポートをご提供しています。

サービス内容1融資のための事業計画書の作成。ヒアリングにお答え頂くのみで、書類作成は全て当事務所が請け負います。

サービス内容2融資を受けるために必要な準備書類のご案内。必要書類については当事務所が漏れなくお伝え致します。

サービス内容3金融機関担当者との事前打ち合わせ。融資成功の可能性を高めるために事業計画の内容などを事前にすり合わせします。

サービス内容4融資面談の日程調整。当事務所が金融機関担当者と開業者の方の予定を確かめて、融資面談の日程を調整します。

サービス内容5融資面談の同席。融資面談で落ち着いて話せるように当事務所が同席してフォロー致します。

サービス内容6融資結果の通知。金融機関から当事務所宛に融資結果の通知が来ますので、開業者の方に伝達します。

融資支援サービスの料金

みなさまから安心してご依頼頂きたいので、着手金なしの完全成功報酬で料金を頂いています。

価格表

※料金は税別で表示しています / ※一部の会計事務所にて成功報酬の名の下に融資額を引き上げて労務対価をはるかに超える高額手数料を請求している事例が見られます。当事務所では融資支援手数料の上限を設定していますので、1,000万円を超える高額融資でも安心してご依頼いただけます。/ ※上記は創業融資支援の料金になります。既に事業をされている方は業績によって融資の難易度が変わるため個別にお見積もりさせて頂きます。

飲食店のための融資の相談室 ご案内

開設にあたって

事務所代表 公認会計士/税理士 溝川裕也

初めまして、飲食店経営支援専門公認会計士・税理士の溝川です。

私は、地域に根ざしたお店や会社を応援することで、多くの地域経済に貢献したいという想いを持って、ローカルサポート会計事務所を開設しました。地域に根ざした事業を応援したいと考えていたので、全ての業種の中で最も地域性が強い飲食業の支援を専門にする会計事務所として業務をスタートさせました。飲食業は、地域が持つ食の文化を伝えていく重要な仕事であり、地域の発展に欠かせない仕事だと考えています。

飲食業を志す方が夢を実現できるように、お金で困らない経営をサポートしていきたい。こう考えて、「飲食店のための融資の相談室」を開設しました。飲食店のお金に関することならどのような相談でも結構です。お気軽にお立ち寄りください。(ローカルサポート会計事務所の詳細はこちら

当相談室のご紹介

当事務所が運営する「飲食店のための融資の相談室」はカジュアルでアットホームな雰囲気です。お越し頂く際には普段着でもちろん結構です。ぜひ、お気軽にお立ち寄りください。

オフィス外観

アットホームな雰囲気の事務所

飲食店に役立つ本棚

飲食店経営に役立つ書籍多数、貸出可

レジ体験コーナー

iPadレジ・クレジット決済体験コーナー設置

アクセス

融資相談アクセス

①飲食店のための融資の相談室

地下鉄谷町線 谷町6丁目駅4番出口徒歩3分(大阪市中央区谷町7-3-4 新谷町第3ビル318-1)

最寄駅(谷町6丁目駅)からの道順

3番出口を登ります。

登りきったら左に進みます。

空掘商店街が見えたら横断歩道を渡って、左に直進です。

当相談所は、ファミリーマートのあるビルになります。

ビル入口を入ってエレベーターもしくは階段で3階までお越しください。

エレベーター(階段)を出てから左に進むと当相談所です。

②飲食店のための融資の相談室 グランフロント大阪相談所

各線(地下鉄・阪急・阪神)梅田駅、JR大阪駅から徒歩数分(大阪市北区大深町3 大深町3−1 グランフロント大阪 北館7F ナレッジサロン内)

お問い合わせ

初回ご相談は無料です。ご安心してお問い合わせください。

お電話はこちら
メールはこちら

入力フォーム